3La rente foncière

La rente foncière est la mère de toutes les rentes françaises. Elle détruit la mobilité, absorbe le revenu des actifs, et enrichit mécaniquement les propriétaires au détriment de ceux qui commencent leur vie.

La France compte 38 millions de logements pour 69 millions d'habitants et près de 32 millions de ménages [47]. Elle compte aussi 4,2 millions de personnes mal logées, près de 3 millions de ménages en attente d'un logement social (une demande sur dix est satisfaite chaque année) et environ 350 000 personnes sans domicile personnel [48]. Abondance sur le papier, pénurie dans la réalité. Cette contradiction s'est installée en une quinzaine d'années, et elle révèle une économie qui a progressivement traité le logement comme un actif patrimonial plutôt que comme une infrastructure de vie. Ses conséquences structurent aujourd'hui l'ensemble de l'économie française.

Une génération entière ne peut plus s'installer là où sont les emplois. L'Île-de-France produit 31 % du PIB avec 18 % de la population, et perd chaque année près de 90 000 habitants au jeu des migrations internes, en grande partie à cause du coût du logement [49]. Des talents renoncent ou s'exportent : 2,5 millions de Français vivent à l'étranger, dont environ 140 000 inscrits au Royaume-Uni, l'une des plus grandes concentrations de jeunes actifs qualifiés français hors de France [50]. Quant au patrimoine national, il dort dans la pierre. Les ménages français y placent 60 % de leur patrimoine brut, contre 32 % aux États-Unis ; en miroir, les Américains détiennent 36 % de leur patrimoine en actions et fonds de pension, les Français à peine 8 % [25][51].

Tous ces blocages procèdent d'un même ressort, qui porte un nom économique précis : la rente foncière. C'est la plus ancienne des rentes ; Ricardo l'identifiait dès 1817. Elle se nourrit d'un bien non reproductible, la localisation. Or si la surface au sol d'une grande ville est finie, sa capacité ne l'est pas. On peut construire plus haut, densifier les quartiers déjà urbanisés, reconvertir les bâtiments existants ; Tokyo le pratique depuis trente ans. La France, depuis un demi-siècle, a cultivé cette rente bien au-delà de la contrainte naturelle, en bloquant la hauteur, en limitant la densification, en multipliant les obstacles administratifs à la reconversion.

Le résultat ressemble à un péage invisible dressé aux portes des villes. Personne ne l'a voté, aucun panneau ne l'affiche, et pourtant chacun le paie pour entrer, les uns en loyer, les autres en heures de transport, d'autres encore en projets reportés. Comme tout péage, il a ses bénéficiaires : ceux qui sont déjà à l'intérieur. Reste à comprendre comment il a été construit, qui l'encaisse, et comment le démonter.

Comment le logement est devenu une rente

La France d'après-guerre a construit en masse. Les HLM des années 1950-1970, les grands ensembles, la suburbanisation : en vingt ans, le pays a logé les enfants du baby-boom comme on finance une infrastructure. Le logement servait à habiter.

La bascule s'est faite sous l'effet de trois chocs successifs, sans qu'aucune décision unique en porte la responsabilité.

Le premier est l'inflation des années 1970. L'effondrement du régime de Bretton Woods en 1971, puis les deux chocs pétroliers, ont installé une inflation durable qui a fait de la pierre une valeur refuge. Quand la monnaie se déprécie, l'immobilier tient. Les ménages qui en avaient les moyens ont acheté, par rationalité face à l'érosion monétaire plutôt que par goût du béton.

Le deuxième est l'essor du crédit immobilier dans les années 1990. La baisse des taux d'intérêt a augmenté la solvabilité des ménages sans augmenter l'offre en proportion. L'effet de levier a transformé l'immobilier en machine à s'enrichir, pour ceux qui y avaient accès.

Le troisième est le choix de l'État de subventionner cet enrichissement. Loi Scellier en 2009, loi Pinel en 2014 : l'État rémunère par une réduction d'impôt l'investisseur privé qui construit du logement locatif. Présentée comme une réponse à la crise du logement, cette politique a surtout renforcé la logique patrimoniale, souvent dans des zones où la demande locative réelle ne justifiait pas la construction [21]. Le Pinel a disparu fin 2024 ; le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur en 2026, a pris le relais et perpétue la même subvention à l'investissement patrimonial.

Trois décennies plus tard, le paysage est là. Les particuliers détiennent près de 80 % des logements du pays, et la propriété locative se concentre : 3,5 % des ménages possèdent la moitié du parc locatif privé [56]. L'immobilier pèse plus de 60 % du patrimoine brut des ménages [25]. Quand un même actif sert à abriter et à enrichir, les deux fonctions finissent par entrer en conflit. Quand les prix montent, ce sont les futurs entrants (les jeunes, les précaires, les nouveaux arrivants) qui financent la rente des propriétaires précédents.

Loin d'être un trait culturel, cette concentration est récente, et elle s'accroît. La part de l'immobilier dans le patrimoine des ménages français est passée d'environ 40 % en 1980 à plus de 60 % aujourd'hui, vingt points gagnés en quarante ans [26]. Sur la même période, la part allemande est restée stable autour de 50 % [26]. La France est la seule grande économie développée à avoir accru la concentration de son épargne dans la pierre au cours des quatre dernières décennies.

Cette concentration s'entretient elle-même. Plus l'immobilier pèse dans le patrimoine, plus les ménages ont intérêt à voir les prix monter, et à soutenir politiquement les règles qui les protègent. Plus ces règles limitent l'offre, plus les prix montent. Plus les prix montent, plus la pierre pèse dans le patrimoine, et plus toute réforme qui menacerait le principal actif des ménages devient politiquement risquée. Les propriétaires défendent la rente foncière ; la structure même du patrimoine français la fabrique.

Briser cette boucle demandera davantage qu'une réforme de l'urbanisme. Tant que la pierre restera, pour la majorité des Français, le seul outil d'enrichissement accessible et apparemment sûr, la rente foncière se reproduira d'elle-même.

La rareté organisée

La rente foncière ne serait pas si durable si elle reposait sur la seule rareté du sol. Elle est entretenue par trois familles de règles qui organisent une rareté artificielle : les documents d'urbanisme locaux, une loi nationale mal calibrée, et une fiscalité qui taxe le déménagement.

Les plans locaux d'urbanisme comme outils de protection

Le plan local d'urbanisme (PLU) est, en théorie, le document qui organise le développement d'une commune. En pratique, il est souvent l'outil par lequel les propriétaires installés bloquent la construction nouvelle.

Les zones constructibles sont définies par les élus locaux, eux-mêmes élus par une population où les propriétaires pèsent d'un poids croissant. Or les propriétaires ont un intérêt direct à la rareté, car chaque logement qui ne se construit pas protège la valeur de ceux qui existent. Le NIMBY (not in my backyard) est la réponse rationnelle d'un ménage dont la richesse principale dépend de la limitation de l'offre.

Les PLU sous-estiment donc systématiquement les besoins en logement. Les hauteurs autorisées restent basses, les zones constructibles étroites, les procédures de révision longues et exposées aux recours. La France a institutionnalisé le NIMBY dans son droit de l'urbanisme. Paris en offre le cas d'école.

Paris : le plafond politique

Depuis la révision du Plan d'occupation des sols de 1977, décidée sous Giscard d'Estaing après la polémique de la tour Montparnasse, la hauteur est strictement plafonnée dans la quasi-totalité de Paris intra-muros [52]. Le PLU bioclimatique adopté fin 2024 par la municipalité actuelle reconduit ce bridage, avec un plafond général de 37 mètres, ramené à 25 ou 31 mètres au centre.

Cette limite ne procède d'aucune contrainte technique. Vienne, Berlin ou Madrid, villes européennes au tissu historique comparable, autorisent des immeubles bien plus hauts dans leurs centres et le long de leurs grands axes. Elle ne procède pas non plus d'une exigence patrimoniale stricte. Les immeubles haussmanniens culminent autour de 20 mètres parce que les techniques du XIXᵉ siècle ne permettaient pas davantage ; personne ne l'avait décidé.

L'objection courante veut que des immeubles plus hauts rendraient Paris moins agréable. Les données disent autre chose. Vienne, dix fois classée première ville au monde pour la qualité de vie [53], autorise des immeubles jusqu'à 100 mètres dans ses zones désignées. En France même, Levallois-Perret est plus dense que Paris intra-muros, avec environ 28 000 habitants au kilomètre carré, et reste l'une des communes les plus recherchées de la petite couronne [53]. Ce qui y rend la vie agréable, ce sont les transports, les commerces de proximité et l'espace public ; la densité n'y change rien. L'immobilier y demeure d'ailleurs parmi les plus chers de la région, rappel utile qu'une densité réussie ne suffit pas à produire l'accessibilité.

Reste l'objection esthétique : « on ne saura pas faire aussi beau que les immeubles haussmanniens ». L'argument est répandu, et il révèle moins une exigence qu'un aveu. Aveu d'un défaitisme, d'abord. Il suppose que la France, qui dispose de techniques inconnues du XIXᵉ siècle, ne saurait plus produire un patrimoine architectural digne de ce nom. Aveu d'une asymétrie de standard, ensuite. On demande au logement neuf de rivaliser avec ce que le XIXᵉ siècle a légué de meilleur, en oubliant que les immeubles haussmanniens eux-mêmes furent dénoncés en leur temps comme uniformes et ostentatoires, par Baudelaire, par Zola, par Victor Fournel [55]. Aveu d'une démission politique, enfin, car une nation qui n'a plus l'ambition de produire un patrimoine que ses descendants voudront conserver a renoncé à se penser au présent.

La preuve qu'on sait faire est mondiale (Copenhague, Rotterdam ou Vienne produisent depuis trente ans une architecture résidentielle qui fait référence) et française, de la Philharmonie de Paris au Mucem, jusqu'aux écoquartiers de Bordeaux ou Nantes [55]. La question relève de la commande publique et de l'exigence d'aménageur plutôt que de la capacité. Refuser de construire au nom du beau ne préserve rien. Cela ajoute des heures de transport à ceux qui font fonctionner la ville, et prive le pays du patrimoine contemporain dont il serait capable. L'arbitrage est politique plutôt qu'esthétique ; il porte sur l'ambition qu'une société se donne pour elle-même.

Le coût du blocage se mesure. Un actif francilien passe en moyenne 74 minutes par jour en trajet domicile-travail, parmi les durées les plus longues d'Europe [54]. La cause directe en est la quasi-impossibilité de loger en zone centrale les classes moyennes et populaires qui font tourner la ville : infirmières, enseignants, employés du commerce, jeunes diplômés habitent en deuxième ou troisième couronne. Les propriétaires de l'intra-muros, protégés par le plafonnement, voient leur bien s'apprécier du seul fait de la pénurie ; les nouveaux arrivants acquittent en heures de transport ce qu'ils ne paient pas en loyer central. C'est le péage sous sa forme la plus concrète. Il se règle en temps de vie plutôt qu'en euros.

Cette logique municipale se retrouve dans la plupart des grandes métropoles françaises. En 2021, une loi nationale est venue y ajouter une contrainte par le haut.

La loi ZAN et le paradoxe de l'artificialisation

La loi Climat et Résilience de 2021 a fixé l'objectif de Zéro Artificialisation Nette (ZAN) : diviser par deux le rythme d'artificialisation des sols d'ici 2031, l'annuler à l'horizon 2050 [73]. L'enjeu est sérieux. La France a artificialisé environ 15 000 hectares en 2024, le rythme le plus bas depuis 2011 selon le Cerema ; c'est tout de même l'équivalent d'un Val-d'Oise tous les huit ans [73].

Cette artificialisation coûte quatre fois. Le coût agricole : la France a perdu 5 % de sa surface agricole utile en trente ans, alors qu'elle importe déjà environ 20 % de son alimentation [73]. Le coût écologique : les sols urbanisés fragmentent les corridors biologiques et détruisent des habitats, ce qui contribue à la menace pesant sur près de 30 % des espèces recensées en France [73]. Le coût climatique : un sol imperméabilisé n'absorbe plus la pluie, ce qui aggrave les inondations, et n'évapore plus l'humidité, ce qui amplifie les îlots de chaleur urbains [73]. Le coût budgétaire, enfin : chaque pavillon construit en zone détendue exige des kilomètres de réseaux (eau, voirie, assainissement, transport scolaire) que la collectivité finance à perte, de l'ordre de 25 000 à 40 000 euros de coûts publics par logement neuf en zone peu dense [73].

Mais telle qu'elle a été calibrée, la loi a produit un effet pervers. En limitant les terrains constructibles en périphérie sans desserrer en parallèle les règles de densité au cœur des zones tendues, elle a bridé à la fois l'étalement et la densification. On ne peut plus s'étendre, et on ne peut toujours pas monter. La pression sur les prix des zones tendues s'accentue.

Plutôt que de supprimer le ZAN, il faut l'articuler avec un droit à construire densément dans les zones déjà urbanisées, ce que Tokyo pratique depuis les années 1980 avec des effets mesurables sur les prix.

Reste un troisième verrou, fiscal celui-là, et le mieux camouflé des trois. Il n'apparaît qu'à l'achat, sous l'étiquette trompeuse des « frais de notaire », qui le fait passer pour une rémunération professionnelle alors qu'il s'agit pour l'essentiel d'une taxe d'État.

Les droits de mutation : une taxe sur la mobilité

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) représentent environ 7 à 8 % du prix d'un bien dans l'ancien. La taxe proprement dite atteint 6,3 % dans la plupart des départements, dont 5 % de part départementale ; le reste constitue les émoluments réels du notaire [65]. Pour un ménage qui achète un appartement de 300 000 euros, cela représente près de 20 000 euros de fiscalité pure. Voici le guichet du péage, le seul où l'on paie en espèces, en une fois, le jour où l'on ose déménager.

Ce coût fixe décourage les déménagements de courte durée, les mobilités professionnelles entre régions, les ajustements de surface au fil de la vie familiale. La DG Trésor et l'OCDE établissent que des droits de mutation élevés réduisent mesurablement la fréquence des changements de résidence, et les droits français comptent parmi les plus lourds de l'OCDE ; en Allemagne, ils vont de 3,5 % à 6,5 % selon les Länder [63]. Or une économie où les gens ne peuvent pas rejoindre les emplois les plus productifs gaspille une part de ses ressources humaines.

Ces recettes ne sont pas anecdotiques, et c'est bien le problème. La part départementale rapporte 10 à 11 milliards d'euros par an, entre un sixième et un cinquième des ressources des départements [65]. Elle finance en pratique les dépenses sociales lourdes que la loi leur a confiées, une trentaine de milliards d'euros au total entre le RSA, l'APA, l'aide sociale à l'enfance et le handicap [66]. Réduire les DMTO revient donc à rouvrir la question du financement de la protection sociale décentralisée. À quoi s'ajoute un défaut de construction : l'assiette est procyclique, elle amplifie les chocs immobiliers au lieu de les amortir. La chute des transactions a fait plonger les recettes de près de 40 % entre 2021 et 2024, et plus de la moitié des départements se trouvaient en situation critique fin 2025 [66]. Le vice tient à la structure de cette fiscalité davantage qu'à son existence. Elle taxe la transaction plutôt que la détention, et fait reposer des dépenses sociales stables sur une recette par nature instable.

L'écart avec l'Allemagne relève d'un choix institutionnel plutôt que d'une différence culturelle. Si les Länder peuvent se contenter de droits modérés, c'est qu'ils n'ont pas adossé leur protection sociale à ces droits. Le Bürgergeld, équivalent du RSA, est financé par le budget fédéral ; la dépendance, par une assurance sociale prélevée sur les salaires ; l'aide à l'enfance et le handicap, par des dotations propres des Länder [67]. Les transactions immobilières y alimentent l'investissement local sans porter les dépenses sociales lourdes. La France a fait le choix inverse.

Blocage municipal, paradoxe national, taxe sur le déménagement : ces trois verrous dépassent l'abstraction économique. Leur coût se lit dans les trajectoires de millions de ménages.

Le prix de l'immobilité

La rareté organisée a un coût humain, et il ne se distribue pas au hasard. Il se concentre sur une cohorte précise : les entrants, ceux qui n'ont pas acheté avant la grande hausse des années 2000, qui n'ont pas reçu d'apport familial pour franchir la barrière, qui sont arrivés sur le marché du logement dans les vingt dernières années. Le système ne distribue plus le logement ; il filtre.

Une génération exclue

Les ménages de moins de 30 ans propriétaires de leur résidence principale étaient 15 % en 1984 ; ils sont environ 13 % aujourd'hui, selon l'INSEE [62]. Dans les grandes métropoles, la chute est plus brutale encore. À Paris, Lyon ou Bordeaux, devenir propriétaire avant 40 ans avec un revenu médian est devenu statistiquement marginal. Le rapport entre prix et revenus dit la même chose en niveau : un logement moyen coûte plus de 15 ans de revenu brut à Paris, contre 8 à Tokyo malgré la densité et la demande [63].

L'autre voie d'accès, le logement social, est saturée [59]. Le désir, lui, est intact ; 80 % des Français souhaitent être propriétaires. La crise est une crise de l'accessibilité, construite sur plusieurs décennies.

Une offre rétractée

L'exclusion s'aggrave parce que l'offre se contracte au moment où elle devrait s'élargir. La France autorisait jusqu'à 450 000 logements par an au milieu des années 2010 ; les mises en chantier sont tombées à environ 275 000 en 2025, une chute de l'ordre de 40 % [58]. Hausse des taux depuis 2022, coûts de construction alourdis d'environ 25 % depuis 2019, tensions foncières liées au ZAN : chaque facteur isolé pourrait être absorbé, leur conjonction étrangle.

Pendant ce temps, 3 millions de logements sont officiellement vacants [60], soit près de 8 % du parc : biens en attente de travaux, bloqués dans des successions, ou situés là où la demande s'est effondrée. La France n'a pas tant besoin de construire partout que de construire là où la demande existe et de remobiliser ce qu'elle possède déjà.

Un impôt non voté

Le coût de cette exclusion ne se lit pas seulement dans le loyer mensuel. Un jeune actif parisien consacre 35 à 40 % de son revenu au logement [63]. À ce niveau, l'épargne devient impossible, la mobilité professionnelle se ferme, le projet d'enfant se reporte, la prise de risque entrepreneuriale recule. La rente foncière pèse sur la trajectoire de vie autant que sur le porte-monnaie. Ce qu'elle prélève, c'est de la capacité d'agir.

Au bout de la chaîne, on retrouve un transfert qu'aucune loi n'a voté. La richesse passe des entrants vers les sortants, ceux qui ont acheté dans les années 1990-2000 quand les prix restaient accessibles, et dont le patrimoine s'apprécie d'année en année sans qu'ils aient rien à faire. Le différentiel de patrimoine entre les 55-70 ans et les 25-40 ans est en France l'un des plus élevés d'Europe [28]. Une jeune génération qui ne possède rien finance la valorisation du patrimoine de ses parents et grands-parents, par son loyer, par son temps de trajet, par sa fécondité reportée. C'est un impôt générationnel sans débat parlementaire, sans taux affiché, sans destinataire désigné. Un impôt qui ne dit pas son nom, et qui structure aujourd'hui le rapport des jeunes Français à leur pays.

Ce tableau n'a rien d'une fatalité. Deux villes, soumises aux mêmes pressions de densité et de demande, arrivent au même endroit par des chemins opposés.

Deux villes, deux leçons

Vienne : le logement comme infrastructure

À Vienne, 60 % de la population vit dans un logement subventionné ou encadré par la ville [69]. Le loyer moyen représente moins de 20 % du revenu médian, et la ville trône régulièrement en tête des classements internationaux de qualité de vie.

Le modèle est né du programme de logements de 1919-1920. Depuis un siècle, la ville détient les terrains et ne les vend jamais. Cette règle simple la protège de la spéculation : un terrain qui n'est jamais mis sur le marché ne peut pas devenir l'objet d'une rente.

La différence cruciale avec le logement social français tient aux plafonds de ressources. Le Gemeindebau viennois s'ouvre bien au-delà des plus pauvres ; ses critères d'accès incluent les classes moyennes, enseignants, infirmières, fonctionnaires, petits entrepreneurs. Un logement social qui exclut ceux qui pourraient partir devient inévitablement un concentrateur de pauvreté. C'est ce qui s'est produit en France avec les HLM à plafonds bas ; leur ségrégation résulte d'un choix de conception plutôt que d'une fatalité de la densité ou de la taille.

Tokyo : le droit à construire libéralisé

Tokyo abrite 37 millions d'habitants dans son aire urbaine, et ses loyers sont pourtant restés stables en termes réels depuis trente ans. Un deux-pièces dans un quartier central de Tokyo coûte moins cher qu'un studio équivalent dans le 20e arrondissement de Paris.

L'explication est institutionnelle. Le Japon dispose d'un zonage national très permissif sur les droits à construire : le rapport entre la surface de plancher autorisée et la surface du terrain (le floor area ratio) est en général deux à trois fois plus élevé à Tokyo qu'à Paris pour des zones comparables [72]. Un propriétaire japonais peut, sans procédure interminable ni veto de voisinage, démolir une maison ancienne et construire un immeuble de plusieurs étages. Le parc se renouvelle en permanence ; l'offre s'ajuste à la demande.

Tokyo impose des règles strictes de sécurité parasismique, de performance énergétique et de gabarit dans certains secteurs patrimoniaux. Ce qui lui fait défaut, et c'est heureux, c'est le principe implicite français selon lequel la construction nouvelle menace les propriétaires installés et doit être limitée au nom de la cohérence urbaine.

Intervention publique viennoise, libéralisation japonaise : les deux modèles illustrent le même constat. Le logement accessible ne survient ni spontanément par le marché, ni automatiquement par la planification ; il résulte d'une décision politique de ne pas laisser la rente foncière s'installer comme norme.

La France dispose déjà des instruments pour faire ce choix. Ce qui lui manque, c'est la décision de les activer à la bonne échelle.

Ce qu'on peut faire, et ce que ça coûte

Le Bail Réel Solidaire à grande échelle

Le Bail Réel Solidaire (BRS) repose sur un principe simple. Un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), structure non lucrative, détient le terrain en emphytéose sur 99 ans ; l'occupant n'achète que le bâtiment [68]. Le logement devient ainsi accessible 30 à 40 % en dessous du prix du marché, sans subvention directe de l'État à chaque transaction.

Prenons un couple composite, une infirmière et un technicien de maintenance, deux revenus proches du médian, qui cherchent un trois-pièces en première couronne. Au prix du marché, le projet est hors d'atteinte. En BRS, ils n'achètent que les murs, le terrain reste à l'organisme, et la mensualité redescend au niveau de leur loyer actuel. Le jour où ils revendront, la clause anti-spéculation s'appliquera : prix d'acquisition indexé sur l'inflation plutôt que prix du marché, et le logement restera abordable pour le couple suivant, et pour celui d'après. Une subvention classique se dépense une fois ; le BRS crée un stock permanent de logements abordables qui se transmet de génération en génération sans que la puissance publique ait à repayer.

Le dispositif fonctionne, les premières opérations le montrent : environ 7 300 logements livrés fin 2025, plus de 24 000 en comptant les projets. Son problème est l'échelle, quand le besoin se compte en dizaines de milliers par an.

Le principal investissement est l'acquisition des terrains. Si le terrain représente 30 % d'un logement neuf, produire 50 000 BRS par an demande près de 4 milliards d'euros d'acquisition foncière annuelle (le détail figure au tableau récapitulatif). Ce montant peut passer par le Fonds d'Épargne de la Caisse des Dépôts, sous forme de prêt de long terme plutôt que de dépense budgétaire sèche, le terrain restant valorisé au bilan des organismes [74]. Le montage est viable ; il n'attend que la décision de changer d'échelle.

Autour de cette réforme-phare, cinq chantiers complémentaires, plus brefs à décrire, complètent le démontage.

Réformer les droits de mutation. Leur suppression totale est inenvisageable, on l'a vu ; une réduction ciblée est possible. Ramener la part départementale de 5 % à 2 % pour les primo-accédants en résidence principale coûterait de l'ordre de 3 milliards d'euros, compensés par une taxe annuelle modeste sur les terrains non bâtis (qui rend la rétention coûteuse), un transfert partiel de fiscalité nationale, et l'effet volume d'un marché redevenu fluide [74]. Le bénéfice est double, plusieurs milliers d'euros de coût d'entrée en moins pour chaque ménage, et une mobilité retrouvée qui améliore l'efficacité du marché du travail.

Industrialiser la construction bois. L'ossature bois préfabriquée en usine équipe environ 90 % des maisons individuelles neuves en Suède, moins de 10 % en France [70] ; elle coûte 15 à 20 % de moins que le béton coulé sur chantier, sort d'usine en quelques semaines et offre de meilleures performances énergétiques. La filière française existe (Ossabois, Mathis) ; ce qui la freine tient au cadre normatif et à une montée en charge industrielle à accompagner. Le coût public, formation professionnelle et révision des normes, se finance sur les budgets existants.

Remobiliser l'existant. Les 3 millions de logements vacants [60] forment un gisement plus étroit qu'il n'y paraît. Une fois retranchées la vacance frictionnelle et celle des zones où la demande a disparu, le stock mobilisable en zone tendue se compte en centaines de milliers sur dix ans. La taxe sur les logements vacants existe déjà ; il reste à la renforcer et à la compléter par une prime à la remise en location, largement couverte par le produit de la taxe. Les friches industrielles et les bureaux vidés par le télétravail offrent un second gisement, dont les Pays-Bas ont montré le potentiel en convertissant plus de 20 % de leurs bureaux obsolètes depuis 2015 [71] ; une task force administrative dédiée, au coût de fonctionnement marginal, traiterait les blocages cas par cas et construirait une doctrine de simplification.

Amorcer les villes moyennes. Le télétravail a détaché une part croissante des emplois qualifiés de tout lieu précis, et Limoges, Troyes ou Poitiers offrent du foncier disponible, une qualité de vie réelle et des logements trois à cinq fois moins chers qu'à Paris. L'Allemagne a construit son polycentrisme en vingt ans d'investissements publics décentralisés et cohérents (Karlsruhe, Fribourg, Münster), preuve qu'il s'agit d'un choix plutôt que d'un destin géographique. Ce qui manque en France est l'amorçage économique : antennes d'entreprise, liaisons ferroviaires renforcées, pôles universitaires déconcentrés.

Diversifier l'épargne des ménages. Tant que la pierre représentera 60 % du patrimoine des Français, toute réforme qui ferait baisser les prix se heurtera à une coalition naturelle de défense [26]. Trois chantiers érodent cette coalition : une éducation financière sérieuse dès le lycée (obligatoire au Royaume-Uni depuis 2014 [27]), un produit d'épargne longue unique et à fiscalité stable sur le modèle du compte ISK suédois [27], et une capitalisation collective par adhésion automatique avec abondement employeur, en étendant le PER d'entreprise issu de la loi PACTE [27]. Le coût public se limite à la formation des enseignants et à la révision des programmes ; l'effet se mesure sur quinze à vingt ans, et il offre aux plus jeunes une voie d'enrichissement qui ne dépende plus de la rareté entretenue du logement.

Budget récapitulatif, chapitre 3.

Seul l'amorçage des villes moyennes, piste à instruire, reste volontairement hors de ce tableau.

Qui gagne, qui perd. Les gagnants sont les entrants : primo-accédants qui achètent 30 à 40 % sous le prix du marché en BRS ou économisent plusieurs milliers d'euros de droits de mutation, locataires des zones tendues où l'offre remobilisée détend les prix, ménages mobiles que la fiscalité cesse de punir. Les perdants sont tout aussi identifiables. Les propriétaires établis des zones tendues verront leur bien s'apprécier moins vite, puisque toute la logique du chapitre consiste à réduire la rareté dont cette appréciation dépend ; les détenteurs de foncier non bâti et de logements laissés vacants paieront une fiscalité qui rend la rétention coûteuse ; les départements perdent une recette d'environ 3 milliards, compensée mais désormais arbitrée au niveau national. Ce déplacement est assumé, car la rente des uns était, depuis vingt ans, le loyer, le temps de trajet et les projets reportés des autres.

La rente foncière est la plus difficile à démanteler de toutes, parce qu'elle est la seule à compter une majorité de bénéficiaires directs : 57 % des ménages français sont propriétaires de leur résidence principale [62]. Les réformes proposées ici visent à lever le péage pour ceux qui arrivent, en augmentant l'offre et en réduisant les coûts d'entrée, plutôt qu'à faire baisser les prix de l'existant.

La rente foncière n'est pourtant pas la seule à peser sur le quotidien des ménages. Une autre, moins visible, détermine le prix de services essentiels que chacun consomme quelle que soit sa situation patrimoniale : les soins, le droit, la pharmacie, l'architecture. C'est la rente des professions réglementées, et elle repose sur un ressort différent, plus institutionnel, que le chapitre suivant démonte.

Les sources de ce chapitre figurent dans l'annexe, références [21], [25] à [28], [47] à [56], [58] à [60], [62], [63] et [65] à [74].