3La rente foncière

La plus ancienne des rentes françaises, et la seule dont une majorité de Français profite. Elle absorbe le revenu des actifs, immobilise le pays, et enrichit ceux qui sont installés au détriment de ceux qui commencent.

Prenez le logement où vous vivez. Si vous l'avez acheté, retenez son prix ; si vous le louez, multipliez votre loyer annuel par vingt-cinq. Divisez le résultat par votre revenu annuel brut. Gardez le chiffre en tête, nous y reviendrons à la fin.

À Paris, ce rapport dépasse quinze [63]. Quinze années de salaire intégral, sans un repas ni une facture d'électricité, pour acquérir un logement moyen. À Tokyo, dont l'aire urbaine abrite trente-sept millions d'habitants contre douze en Île-de-France, il tombe à huit. Deux villes denses, deux villes chères, deux villes où le monde entier veut vivre. Ni la géographie ni la démographie n'expliquent l'écart. Des gens ont écrit des règles ; d'autres peuvent les réécrire.

La France compte trente-huit millions de logements pour trente-deux millions de ménages. Elle compte aussi 4,2 millions de personnes mal logées [47][48]. Abondance sur le papier, pénurie dans la vie quotidienne.

Aux portes des villes françaises se dresse un péage. Personne ne l'a voté, aucun panneau ne l'affiche, et chacun l'acquitte pour entrer. Les uns le règlent en loyer, les autres en heures de transport, d'autres encore en enfants qu'ils repoussent et en projets qu'ils abandonnent. Comme tout péage, il a ses bénéficiaires, et ce sont ceux qui se trouvent déjà à l'intérieur. Reste à savoir qui l'a dressé, qui l'encaisse, et comment on le lève.

La rareté est une décision

La France d'après-guerre a construit en masse. Les HLM des années 1950, les grands ensembles, la banlieue pavillonnaire : en vingt ans, le pays a logé les enfants du baby-boom comme on bâtit une infrastructure. Le logement servait à habiter.

Puis l'inflation des années 1970 a fait de la pierre une valeur refuge, la baisse des taux des années 1990 a solvabilisé les acheteurs sans que l'offre suive, et l'État a fini par subventionner le mouvement. Les lois Scellier puis Pinel ont rémunéré par une réduction d'impôt l'investisseur qui construit du locatif, souvent là où la demande ne le justifiait pas [21]. Le Pinel a disparu fin 2024 ; le dispositif Jeanbrun a pris le relais en 2026 et perpétue la même subvention à l'investissement patrimonial.

Le résultat se lit dans la structure du patrimoine français. L'immobilier y pesait environ 40 % en 1980, il en représente plus de 60 % aujourd'hui, quand la part allemande est restée autour de la moitié. Aucune autre grande économie développée n'a concentré son épargne dans la pierre au cours des quarante dernières années. La propriété locative, elle, s'est resserrée : 3,5 % des ménages détiennent la moitié du parc locatif privé [26][56].

Cette concentration s'entretient d'elle-même, et c'est ce qui la rend si difficile à défaire. Plus la pierre pèse dans le patrimoine, plus les ménages ont intérêt à voir les prix monter. Plus ils défendent les règles qui limitent l'offre, plus les prix montent. Plus les prix montent, plus la pierre pèse, et plus une réforme qui toucherait au principal actif des Français devient intouchable. Les propriétaires défendent la rente foncière ; la structure même du patrimoine français la fabrique.

Trois verrous tiennent le péage en place. Le premier est municipal, le deuxième national, le troisième fiscal.

Le plafond de trente-sept mètres

Le plan local d'urbanisme devait organiser le développement des communes. Il sert le plus souvent à le contenir. Les zones constructibles sont dessinées par des élus qui répondent à une population de plus en plus propriétaire, et un propriétaire a un intérêt direct à la rareté, puisque chaque logement qui ne sort pas de terre protège la valeur du sien. Le refus de construire près de chez soi devient le réflexe rationnel d'un ménage dont la richesse dépend de la limitation de l'offre. La France a inscrit ce réflexe dans son droit de l'urbanisme.

Paris en offre le cas d'école. Depuis 1977, après la polémique de la tour Montparnasse, la hauteur y est plafonnée dans la quasi-totalité de la ville [52]. Le plan bioclimatique adopté fin 2024 reconduit ce bridage à 37 mètres et le descend à 25 dans le centre. Vienne, Berlin ou Madrid, dont les tissus historiques valent bien le nôtre, autorisent nettement plus haut le long de leurs grands axes. Les immeubles haussmanniens, eux, culminent autour de vingt mètres parce que les techniques du XIXᵉ siècle ne permettaient pas davantage. Personne ne l'avait décidé.

Vient alors l'objection esthétique, qu'on entend partout : on ne saura pas faire aussi beau. L'argument révèle moins une exigence qu'un aveu. Il suppose qu'un pays qui dispose de techniques dont Haussmann n'aurait osé rêver a perdu la capacité de léguer un patrimoine. Il oublie que les immeubles haussmanniens furent dénoncés en leur temps comme uniformes et ostentatoires, par Baudelaire, par Zola, par Victor Fournel. Copenhague, Rotterdam et Vienne produisent depuis trente ans une architecture résidentielle qui fait référence, et la France a signé la Philharmonie de Paris, le Mucem, les écoquartiers de Bordeaux et de Nantes [55]. La capacité existe. Ce qui manque est un donneur d'ordre public qui exige mieux.

Refuser de construire au nom du beau ne préserve rien. Cela ajoute des heures de trajet à ceux qui font tourner la ville. Un actif francilien passe en moyenne 74 minutes par jour entre son domicile et son travail, l'une des durées les plus longues d'Europe [54]. Infirmières, enseignants, employés du commerce et jeunes diplômés habitent en deuxième ou troisième couronne parce que le centre leur est fermé. Pendant ce temps, les propriétaires de l'intra-muros voient leur bien s'apprécier du seul fait de la pénurie. Voici le péage sous sa forme la plus concrète, réglé en temps de vie plutôt qu'en euros.

L'effet ciseau

À ce blocage municipal, une loi nationale en a ajouté un second. La loi Climat et Résilience de 2021 a fixé l'objectif de zéro artificialisation nette : diviser par deux le rythme d'artificialisation d'ici 2031, l'annuler en 2050.

L'enjeu est réel. La France a artificialisé environ 15 000 hectares en 2024, l'équivalent d'un Val-d'Oise tous les huit ans, et chaque pavillon construit en zone détendue engage des kilomètres de réseaux que la collectivité finance à perte [73]. Les terres agricoles reculent, les sols imperméabilisés aggravent les inondations, les habitats se fragmentent.

Le défaut est dans le calibrage. En restreignant les terrains constructibles en périphérie sans desserrer en parallèle les règles de densité dans les zones tendues, la loi a fermé les deux issues à la fois. On ne peut plus s'étendre, et on ne peut toujours pas monter. Les prix des zones tendues encaissent la différence. Le remède consiste à articuler l'objectif avec un droit à construire dense dans les villes déjà bâties, ce que Tokyo pratique depuis les années 1980.

Le guichet

Reste le verrou fiscal, le mieux camouflé des trois. Il n'apparaît qu'à l'achat, sous l'étiquette trompeuse des « frais de notaire », qui laisse croire à une rémunération professionnelle.

Vous signez pour un appartement à 300 000 euros. Combien versez-vous à l'État ce jour-là ? Arrêtez-vous un instant sur votre estimation avant de lire la suite.

Environ 20 000 euros [65]. Les droits de mutation atteignent près de 7 % du prix dans l'ancien, dont cinq points pour le seul département ; les émoluments réels du notaire forment une fraction du reste. Voici le guichet du péage, le seul qu'on acquitte d'un coup, le jour où l'on ose déménager.

Ce coût fixe décourage les mobilités professionnelles entre régions et les ajustements de surface au fil d'une vie familiale. Les droits français comptent parmi les plus lourds de l'OCDE, quand l'Allemagne s'en tient à une fourchette de 3,5 à 6,5 % selon les Länder [63]. Une économie où les gens ne peuvent pas rejoindre les emplois les plus productifs gaspille une partie de ses forces.

L'ennui est que ces recettes financent quelque chose. La part départementale rapporte une dizaine de milliards d'euros par an et paie le RSA, l'aide sociale à l'enfance, la dépendance. Elle a aussi le défaut d'être procyclique, car elle s'effondre quand le marché se retourne, ce qui a mis plus de la moitié des départements en difficulté fin 2025. L'Allemagne a fait un autre choix institutionnel, où les transactions immobilières alimentent l'investissement local pendant que le budget fédéral porte les dépenses sociales lourdes [65][66][67]. Rien dans ce montage ne tient à la culture. Tout tient à des décisions qu'on peut prendre autrement.

Ce que le péage prélève

Le coût de la rareté ne se distribue pas au hasard. Il tombe toujours sur les mêmes, ceux qui entrent : ceux qui n'ont pas acheté avant la grande hausse des années 2000, qui n'ont pas reçu d'apport familial, et qui se présentent aujourd'hui devant un marché qui filtre.

Deuxième question. Vos parents ont-ils acheté leur logement avant l'an 2000 ? Si oui, ils ont franchi le péage avant qu'il ne soit dressé, et la valeur de leur bien a progressé depuis sans qu'ils aient rien eu à faire. Sinon, votre famille l'acquitte encore.

Les moins de trente ans propriétaires de leur résidence principale étaient 15 % en 1984 ; ils sont environ 13 % aujourd'hui [62]. À Paris, Lyon ou Bordeaux, acheter avant quarante ans avec un revenu médian relève désormais de l'exception statistique. Le désir, lui, n'a pas bougé, puisque huit Français sur dix veulent devenir propriétaires.

L'offre se contracte au moment précis où elle devrait s'élargir. La France autorisait jusqu'à 450 000 logements par an au milieu des années 2010 ; les mises en chantier sont tombées autour de 275 000 en 2025. Hausse des taux, coûts de construction, tensions foncières : chacun de ces facteurs serait absorbable isolément, leur conjonction bloque tout. Dans le même temps, trois millions de logements restent vacants, en attente de travaux, bloqués dans des successions, ou situés là où la demande a disparu [58][60].

Un jeune actif parisien consacre près de 40 % de son revenu à se loger [63]. À ce niveau, l'épargne devient impossible, la mobilité professionnelle se ferme, l'enfant se reporte, le projet d'entreprise s'éteint avant d'être formulé. Ce que la rente foncière prélève, au-delà du loyer, c'est de la capacité d'agir.

Au bout de la chaîne se trouve un transfert qu'aucun parlement n'a voté. La richesse remonte des entrants vers les sortants, et l'écart de patrimoine entre les 55-70 ans et les 25-40 ans compte parmi les plus élevés d'Europe [28]. Une génération qui ne possède rien finance la valorisation du patrimoine de ses aînés, par son loyer, par ses trajets, par ses projets ajournés. Un impôt sans taux affiché, sans destinataire désigné, sans débat parlementaire. Il structure aujourd'hui le rapport des jeunes Français à leur propre pays.

Vienne et Tokyo

Deux villes soumises aux mêmes pressions atteignent le logement accessible par des chemins opposés.

À Vienne, 60 % des habitants vivent dans un logement subventionné ou encadré par la municipalité, et le loyer moyen absorbe moins d'un cinquième du revenu médian [69]. La ville détient ses terrains depuis le programme de 1919 et ne les vend jamais. Un terrain qui n'entre jamais sur le marché ne peut nourrir aucune rente. La différence décisive avec le logement social français tient aux plafonds de ressources, car le Gemeindebau accueille les enseignants, les infirmières, les petits entrepreneurs. Un parc social qui exclut ceux qui pourraient en partir finit par ne loger que des pauvres, et la France l'a appris à ses dépens.

Tokyo a pris la route inverse. Le Japon applique un zonage national permissif, où la surface constructible rapportée au terrain atteint deux à trois fois celle de Paris pour des quartiers comparables [72]. Un propriétaire y démolit une maison ancienne et construit un immeuble sans procédure interminable ni veto de voisinage. Le parc se renouvelle en continu, l'offre suit la demande, et les loyers sont restés stables en termes réels depuis trente ans. Les règles parasismiques et énergétiques y sont pourtant strictes. Ce que Tokyo ignore, c'est l'idée qu'un immeuble neuf léserait les propriétaires déjà installés.

Intervention publique d'un côté, libéralisation de l'autre. La conclusion est la même dans les deux cas. Le logement accessible résulte d'une décision politique de ne pas laisser la rente s'installer comme norme.

Lever le péage

La France dispose déjà de l'instrument principal. Il s'appelle le bail réel solidaire, et son principe est de séparer le sol du bâti. Un organisme de foncier solidaire, sans but lucratif, détient le terrain pour quatre-vingt-dix-neuf ans ; l'occupant n'achète que les murs [68]. Le logement devient accessible 30 à 40 % sous le prix du marché, sans subvention versée à chaque transaction.

Prenons une infirmière et un technicien de maintenance, deux revenus proches du médian, qui cherchent un trois-pièces en première couronne. Au prix du marché, ils renoncent. En bail réel solidaire, ils achètent le bâtiment seul, la mensualité rejoint le niveau de leur loyer actuel, et ils cessent d'acquitter le péage. Le jour où ils revendront, une clause anti-spéculation s'appliquera et le prix suivra l'inflation. Le logement restera donc abordable pour le couple d'après, puis pour celui qui viendra ensuite. Une subvention classique se dépense une fois ; le bail réel solidaire crée un stock permanent que la puissance publique n'a pas à racheter chaque décennie.

Le dispositif fonctionne déjà, à une échelle sans rapport avec le besoin, quelques milliers de logements livrés là où il en faudrait des dizaines de milliers par an. Le principal investissement est l'achat des terrains. Produire 50 000 logements de ce type chaque année demande environ 4 milliards d'euros d'acquisition foncière annuelle, qui peuvent passer par le Fonds d'épargne de la Caisse des dépôts sous forme de prêt de long terme, le terrain restant à l'actif des organismes [74]. Le montage est viable. Il attend une décision d'échelle.

Autour de cette réforme, quelques chantiers plus brefs complètent le démontage.

Alléger le guichet. Ramener la part départementale des droits de mutation de 5 % à 2 % pour les primo-accédants coûterait environ 3 milliards d'euros, compensés par une taxe annuelle sur les terrains non bâtis, un transfert de fiscalité nationale et l'effet volume d'un marché redevenu fluide [74].

Industrialiser la construction bois. L'ossature préfabriquée en usine équipe 90 % des maisons neuves en Suède et moins de 10 % en France [70]. Elle revient moins cher que le béton coulé sur place, sort d'usine en quelques semaines et chauffe mieux. La filière française existe ; le cadre normatif la freine.

Remobiliser l'existant. Une fois retranchées la vacance de courte durée et celle des territoires désertés, le gisement en zone tendue se compte tout de même en centaines de milliers de logements sur dix ans. La taxe sur la vacance existe déjà et peut financer une prime à la remise en location. Les bureaux vidés par le télétravail offrent un second gisement, que les Pays-Bas exploitent depuis dix ans [71].

Diversifier l'épargne des ménages. Tant que la pierre représentera 60 % du patrimoine des Français, toute réforme qui ferait baisser les prix rencontrera une coalition de défense. Une éducation financière sérieuse au lycée, un produit d'épargne longue à fiscalité stable et une capitalisation collective par adhésion automatique érodent cette coalition en une quinzaine d'années [27].

Budget récapitulatif, chapitre 3.

Le détail des modalités figure dans la liste des mesures publiée en ligne.

Qui gagne, qui perd. Les gagnants sont les entrants : primo-accédants qui achètent bien sous le prix du marché, locataires des zones tendues où l'offre remobilisée détend les loyers, ménages mobiles que la fiscalité cesse de punir. Les perdants sont tout aussi identifiables. Les propriétaires établis des zones tendues verront leur bien s'apprécier plus lentement, puisque toute la logique de ces réformes consiste à réduire la rareté dont cette appréciation dépend. Les détenteurs de terrains non bâtis et de logements laissés vides paieront une fiscalité qui rend la rétention coûteuse. Les départements perdent une recette de 3 milliards, compensée mais désormais arbitrée à Paris. Ce déplacement est assumé, car la rente des uns était, depuis vingt ans, le loyer, le temps de trajet et les projets ajournés des autres.

La rente foncière est la plus difficile à démanteler de toutes, parce qu'elle est la seule dont les bénéficiaires directs forment une majorité : 57 % des ménages français possèdent leur résidence principale [62]. Les réformes réunies ici lèvent le péage pour ceux qui arrivent, en augmentant l'offre et en abaissant les coûts d'entrée, plutôt qu'en faisant chuter la valeur de ce que les autres détiennent.

Reprenez maintenant le chiffre que vous avez calculé en ouvrant ce chapitre. Votre travail n'y est presque pour rien. Votre date de naissance, pour presque tout.

Une autre rente, moins visible, fixe le prix de services que chacun consomme quelle que soit sa situation patrimoniale : les soins, le droit, la pharmacie, l'architecture. Elle repose sur un ressort institutionnel différent, que le chapitre suivant démonte.

Les sources de ce chapitre sont publiées en ligne, références [21], [26] à [28], [47], [48], [52], [54] à [56], [58], [60], [62], [63] et [65] à [74].