11Habiter

Se loger est redevenu une affaire d'héritage. En sortir tient en trois gestes : libérer le sol, décorréler le logement du foncier, rénover à l'échelle industrielle.

Le prix de l'immobilier a été multiplié par 4 à Paris depuis 2000, par 2,5 sur l'ensemble du territoire, pendant que les revenus médians stagnaient : un actif des classes moyennes consacre désormais 35 à 45 % de son revenu disponible au logement [...]. Le chapitre 3 a expliqué comment la France en est arrivée là. Pendant quatre décennies, le droit des sols, la fiscalité et le crédit ont convergé pour faire du logement un actif à protéger plutôt qu'un bien commun à gérer. Celui-ci décrit ce qu'on construit à la place. Dans l'écosystème de l'abondance, habiter appartient à la deuxième dimension (la sécurité), aux côtés de la santé, de la mobilité et de la défense.

L'habitat d'abondance désigne une France où se loger ne dépend plus de ce qu'on a hérité ; où les classes sociales se côtoient au quotidien plutôt que de s'éviter par la géographie résidentielle ; où chacun peut habiter à distance raisonnable de son emploi, de ses études ou de sa famille. Une société qui n'y parvient plus consacre une part croissante de son énergie productive à payer un toit plutôt qu'à construire un projet. Par où commencer pour démonter cet engrenage, et avec quels moyens ?

Ce qu'on défait, ce qu'on construit

Aux chiffres rappelés en ouverture, le diagnostic du chapitre 3 ajoute trois constats. La construction de logements neufs reste sous la barre des 275 000 mises en chantier par an quand la demande nette structurelle approche les 500 000. Les recours contentieux ralentissent les opérations de cinq à sept ans en moyenne en zone tendue. Et les dispositifs fiscaux d'investissement locatif (Pinel, Denormandie, Jeanbrun) perpétuent depuis dix ans une logique d'avantages qui se capitalisent dans le prix du foncier au lieu de fluidifier l'offre.

Six chantiers peuvent transformer en une décennie la France de la rente foncière en France de l'habitat accessible : libérer le foncier urbain, démocratiser l'accession par le bail réel solidaire, rénover massivement le parc existant, construire dans les limites écologiques fixées par la loi, organiser une ville dense et vivable, et faire vivre un habitat polycentrique articulé aux villes moyennes et au monde rural.

Libérer le foncier : réforme des PLU, des recours et du patrimoine public

Ce premier chantier est aussi celui dont la mise en œuvre coûte le moins en argent et le plus en courage politique. La France souffre moins d'un déficit absolu de foncier que d'un foncier verrouillé par des dispositifs juridiques qui, additionnés, transforment toute opération de construction en course d'obstacles : les Plans Locaux d'Urbanisme (PLU) produits commune par commune, le régime des recours contentieux, et le patrimoine immobilier public éclaté entre quarante-sept programmes budgétaires.

Le PLU comme arme défensive. Le Plan Local d'Urbanisme, en théorie outil de planification, fonctionne en pratique comme un outil de protection des propriétaires en place. En zone tendue, il peut désigner comme « zone protégée » ou « zone pavillonnaire » des parcelles parfaitement constructibles et bien desservies ; or un conseil municipal élu sur la promesse de « préserver le caractère du quartier » n'a aucune incitation à densifier. Le résultat suit mécaniquement. Là où la demande est la plus forte, la production est la plus faible.

Auckland (Nouvelle-Zélande) a fait l'expérience inverse, en transférant la décision de densifier au niveau supra-communal : la métropole a adopté en 2016 son Auckland Unitary Plan, libéralisant le zonage sur les trois quarts de son foncier résidentiel. Quatre évaluations économétriques convergent. La réforme a approximativement doublé le nombre de permis de construire par habitant en cinq ans, et les loyers six ans après sont estimés 28 % inférieurs à ce qu'ils auraient été sans elle [200] ; c'est l'évaluation la plus robuste, à ce jour, d'une libéralisation de zonage à l'échelle d'une grande agglomération.

La leçon est claire : si le foncier ne peut pas être libéré commune par commune, il doit l'être par la loi nationale, en imposant un droit de bâtir minimum dans les zones bien desservies. Une réforme française équivalente, opposable aux PLU dans un rayon défini autour des gares et des transports structurants, libérerait d'un coup plusieurs centaines de milliers de droits à bâtir sans construire un mètre carré de terrain supplémentaire.

Le contentieux comme paralysie. Le contentieux de l'urbanisme représente durablement autour de 15 000 affaires par an, avec des délais historiques de 18 à 24 mois pour les recours contre des permis de logements collectifs [195]. Mais à la durée s'ajoute un problème plus corrosif encore, l'incertitude : en zone tendue, environ une opération sur deux fait l'objet d'au moins un recours [195]. Un promoteur qui ne sait pas si son opération sortira de terre dans deux ans ou dans cinq intègre ce risque dans son prix et le répercute sur l'acheteur final. Le contentieux est donc un facteur structurel de cherté plutôt qu'un épiphénomène.

Trois mesures permettraient d'en sortir. Une consignation financière proportionnée pour les recours formés par des tiers (sur le modèle du bond anglo-saxon), restituée si le recours prospère et perdue s'il est dilatoire. Un encadrement strict du délai de jugement, garanti par astreinte. Et une non-suspensivité du recours pour les opérations conformes au PLU au-delà d'un certain seuil, l'annulation ouvrant droit à indemnisation plutôt qu'à démolition. Aucune ne porte atteinte au droit de contester un permis ; chacune neutralise l'effet paralysant du seul risque de recours.

Le foncier public dormant. L'État et ses opérateurs possèdent environ 97 millions de mètres carrés de bâtiments (dont moins d'un cinquième sert au logement) et plus de 31 000 terrains, valorisés autour de 74 Md€ [196] ; SNCF Immobilier détient à lui seul de l'ordre de 20 000 à 30 000 hectares de foncier non strictement ferroviaire, et les armées libèrent régulièrement des emprises valorisées au cas par cas. La loi de 2026 sur le patrimoine immobilier de l'État prévoit la création au 1er janvier 2027 d'une « Foncière de l'État » chargée de centraliser la gestion de ces actifs [196]. La proposition consiste à la doter d'un mandat de production de logements assorti d'un objectif chiffré : 30 000 logements par an issus du foncier public, soit 300 000 logements à 2035.

Capter la plus-value du zonage. Quand une parcelle agricole devient constructible, sa valeur peut être multipliée par dix ou cent, et cette plus-value est aujourd'hui captée intégralement par le propriétaire foncier : c'est le ressort même de la rente diagnostiquée au chapitre 3. Munich applique depuis 1994 le dispositif SoBoN (« usage social du sol »), qui répartit cette plus-value entre le propriétaire, la commune et le logement abordable [197] ; tout terrain reclassé engage son propriétaire à produire 60 % de logements aidés ou abordables, à céder les emprises de voirie et à contribuer aux équipements sociaux à hauteur de 175 €/m² créé. Près de 67 000 logements ont été produits ainsi [197]. Un équivalent français, opposable lors de toute évolution du PLU au-dessus d'un seuil de constructibilité, changerait la donne. Le foncier resterait privé ; la plus-value de zonage cesserait d'être un cadeau public sans contrepartie.

Distinguer patrimoine remarquable et inertie patrimoniale. Une question reste implicite : si l'on libère le foncier des grandes villes, sur quoi construit-on ? La quasi-totalité du tissu urbain est déjà bâtie, et la France a accumulé en quarante ans des couches de protections qui rendent ce bâti peu démolissable. À Paris, près de 6 500 immeubles (environ 9 % du parc) bénéficient d'une protection, et les abords des monuments historiques, où s'applique l'avis conforme de l'Architecte des Bâtiments de France, couvrent en pratique l'essentiel du territoire [204] ; à l'échelle nationale, plus de 940 Sites Patrimoniaux Remarquables figent la quasi-totalité des centres-villes attractifs [204]. Cette protection est légitime quand elle porte sur du patrimoine réellement remarquable. Mais elle est progressivement devenue par défaut plutôt que sélective, et couvre désormais une grande part de bâti ordinaire protégé par simple cumul réglementaire.

Le contre-exemple tokyoïte est instructif. Au Japon, l'âge moyen des immeubles au moment de leur démolition est de 32 ans, contre 81 ans au Royaume-Uni [204] ; cette régénération continue produit du logement neuf en abondance, à un coût carbone et mémoriel élevé (une rénovation lourde émet de l'ordre de 200 à 400 kgCO2/m², contre 700 à 1 000 pour une démolition-reconstruction, légitime seulement quand elle double ou triple le nombre de logements sur la même empreinte). Entre tout protéger par défaut et tout démolir tous les trente ans, l'enjeu est une distinction rigoureuse entre patrimoine remarquable et bâti ordinaire protégé par inertie. Le préalable est un audit national des protections patrimoniales, mené sur dix-huit mois. Sur cette base, l'assouplissement opère à deux niveaux : sur le bâti, une réduction graduée des protections des édifices sans vocation patrimoniale stricte, ouvrant la démolition-reconstruction quand elle permet une densification d'au moins 50 % ou un gain énergétique de classe, sous le contrôle d'une commission patrimoniale locale statuant en délai contraint ; sur les abords des monuments historiques, le passage de l'avis conforme de l'ABF à un avis simple pour les opérations conformes aux documents d'urbanisme. La France garderait ainsi son patrimoine tout en libérant sa capacité à le compléter.

Coût et impact attendus. Ces réformes sont essentiellement réglementaires : le coût direct se limite au renforcement des moyens d'instruction des contentieux et à la dotation d'amorçage de la Foncière de l'État, soit une charge récurrente autour de 300 M€/an (ligne II du tableau récapitulatif). L'impact attendu, en revanche, change d'échelle. Une libération du foncier de cette ampleur permettrait de passer en cinq à sept ans des quelque 275 000 logements mis en chantier chaque année à 450-500 000, à infrastructure constante, avec à la clé une stabilisation des prix en zone tendue et une baisse du taux d'effort des classes moyennes.

Qui gagne, qui perd. Une politique qui fait baisser le prix du logement ne va pas sans perdants ; autant les nommer. Le précédent d'Auckland donne l'ordre de grandeur : le patrimoine des propriétaires en place peut reculer en valeur réelle d'un cinquième à un quart par rapport au scénario sans réforme. Les premiers exposés sont les multipropriétaires et les SCI patrimoniales, dont le rendement repose sur la rareté entretenue. Le propriétaire d'un logement unique, lui, perd sur le papier et garde son toit ; sa moins-value reste virtuelle tant qu'il n'a pas besoin de vendre pour quitter la zone tendue. Ce livre assume cette baisse parce que la hausse dont elle est l'exact reflet n'a jamais été neutre : la multiplication des prix depuis 2000 a opéré un transfert silencieux des jeunes et des locataires vers les détenteurs de patrimoine, et le dégonflement organisé de la rente en constitue le remboursement partiel. Les gagnants sont ceux qui payaient ce transfert, les moins de quarante ans, les locataires, les ménages sans héritage.

Le bail réel solidaire à grande échelle : décorréler le logement du sol

Libérer le foncier traite l'offre globale ; cela ne résout pas, à soi seul, la question de l'accession à la propriété pour les classes moyennes en zone tendue. Pour comprendre pourquoi, il faut décomposer le prix d'un logement neuf.

De quoi est fait le prix d'un logement neuf ? Un promoteur additionne quatre composantes : le coût de construction (50 à 60 % du prix de revient en moyenne nationale), le foncier (20 à 30 %), les frais annexes (15 à 20 %) et sa marge (7 à 10 %) [203]. Or ces composantes ne varient pas de la même manière selon les territoires. Le coût de construction, la marge et les frais annexes sont relativement stables de Lille à Marseille ; ce qui varie violemment, c'est le foncier. À Paris intra-muros, où le terrain se négocie entre 12 000 et 25 000 €/m², il représente 70 à 80 % du prix total, et souvent 40 à 60 % dans les grandes métropoles régionales [203]. C'est ce qui explique qu'un logement neuf revienne à 10 000-15 000 €/m² à Paris contre environ 3 000 €/m² à Saint-Étienne ou Mulhouse ; le bâti est strictement identique, le promoteur a seulement payé cinquante à cent fois plus cher le terrain sur lequel il l'a posé.

Pour un actif au revenu médian, devenir propriétaire d'un trois-pièces en métropole tendue est donc devenu, sauf héritage, une opération mathématiquement impossible, et le coupable est identifié avec précision : la composante foncière. Il s'agit donc de créer un statut juridique qui sort le foncier de l'équation économique du ménage acquéreur, sans pour autant le sortir du périmètre public ou collectif. Le bail réel solidaire est la traduction française de cette logique.

Camille a 31 ans, infirmière au CHU de Bordeaux ; Thomas, 33 ans, est technicien de maintenance aéronautique à Mérignac. À eux deux, ils gagnent un peu moins de 4 000 euros nets par mois, exactement la bande des ménages entre 1,5 et 3 SMIC : des revenus trop élevés pour le logement social, trop justes pour qu'une banque les suive sur un trois-pièces au prix du marché bordelais, où le foncier absorbe la moitié du prix. Deux dossiers de prêt refusés, huit ans de location, et le sentiment de payer chaque mois pour rester sur place. En bail réel solidaire, l'équation change : le sol sort du prix, l'appartement leur coûte près d'un tiers de moins, la mensualité retombe au niveau de leur loyer actuel. Ils achètent à vingt minutes de leurs lieux de travail ; à la revente, la formule d'encadrement garantit que le logement restera abordable pour le couple qui les suivra. Le dispositif qui rend ce parcours possible existe en droit français depuis 2017.

Le principe du bail réel solidaire. Un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), structure à but non lucratif agréée par le préfet de région, acquiert et conserve la propriété du terrain de manière perpétuelle. Les logements construits sur ce terrain sont cédés à des ménages sous plafond de ressources, via un bail réel de 18 à 99 ans, rechargeable à chaque cession. Le ménage est propriétaire des droits réels attachés au bâti ; il verse à l'OFS une redevance foncière modique, de l'ordre de 1 à 3 €/m²/mois [202]. La revente est encadrée par une formule de plafonnement, de sorte que le bien reste accessible aux ménages suivants. En contrepartie, l'acquéreur bénéficie d'un prix d'entrée 20 à 40 % inférieur au marché libre (soit une décote d'environ 90 000 € sur un trois-pièces en zone A, à qualité comparable), d'une TVA réduite, du prêt à taux zéro et, le cas échéant, d'un abattement de taxe foncière [202].

Le modèle anglo-saxon des Community Land Trusts. Le BRS s'inspire explicitement des Community Land Trusts anglo-saxons, dont la référence historique est le Champlain Housing Trust de Burlington (Vermont), fondé en 1983 [202]. La règle de revente est particulièrement instructive : le ménage récupère son apport, le capital remboursé, la valeur de ses améliorations et 25 % de la plus-value foncière, les 75 % restants retournant au trust qui les redéploie pour maintenir l'abordabilité ; une étude longitudinale établit que les vendeurs obtiennent ainsi un rendement annualisé d'environ 17 % sur leur apport, comparable au marché [202]. Cette expérience pluri-décennale démontre qu'un logement durablement abordable est possible à grande échelle dès lors qu'un opérateur à but non lucratif conserve le foncier dans la longue durée.

Où en est la France ? Neuf ans après son lancement opérationnel, le BRS sort de la phase pilote. Le cumul reste modeste (environ 7 300 logements livrés fin 2025), mais les livraisons ont doublé en 2024 et le pipeline atteint environ 20 500 logements à l'horizon 2028 [202]. Le réseau s'est consolidé, avec 155 OFS couvrant toutes les régions métropolitaines, dont plus d'une centaine adossés aux bailleurs sociaux historiques ; la décote effective (35 à 49 % selon les régions) est conforme aux modèles internationaux. Le dispositif fonctionne ; le volume reste à l'échelle d'une niche, loin des besoins.

Le changement d'échelle : 50 000 BRS par an à horizon 2030. L'objectif proposé est de porter la production annuelle à 50 000 logements, environ vingt-cinq fois le flux 2024, pour faire du BRS la principale voie d'accession des classes moyennes en zone tendue. Le chantier le plus important est la dotation des OFS en capital d'amorçage : un fonds national couvrant l'écart entre prix de revient et prix de cession plafonné, à raison de 20 000 à 30 000 € par logement, soit 1 à 1,5 Md€/an, partiellement remboursables puisque l'OFS récupère une part de la valeur foncière au fil des cessions.

Cette enveloppe se finance sans dépense publique nouvelle, par le redéploiement des aides fiscales à l'investissement locatif. Le Pinel, dont le stock coûte encore environ 2 Md€/an, a été évalué trois fois par la Cour des comptes pour le même verdict : 25 € de dépense publique pour 1 € de loyer effectivement abaissé [202], l'essentiel de l'avantage fiscal étant capitalisé dans le prix de vente initial. Le Denormandie et le Jeanbrun, son successeur direct sous un autre habillage juridique, reproduisent la même logique de capitalisation. La proposition est de laisser le stock Pinel s'éteindre et de ne reconduire ni l'un ni l'autre, ce qui libère de l'ordre de 1,2 à 2 Md€/an dès 2029, soit la totalité de l'enveloppe nécessaire.

Les autres chantiers se traitent plus vite : un quota minimal de 30 % de BRS dans toute opération sur foncier public ; l'intégration du BRS dans les quotas SRU ; l'extension du fonds de garantie d'accession sociale et l'homogénéisation des pratiques bancaires ; la simplification des montages, voire un OFS national d'ingénierie pour les territoires qui n'en ont pas.

Coût et impact attendus. L'enveloppe nette de 1 à 1,5 Md€/an est intégralement absorbée par ce redéploiement ; on substitue à des aides qui s'évaporent dans les prix d'acquisition un apport en capital qui produit un parc durablement abordable. L'impact à dix ans est d'environ 500 000 ménages accédant à la propriété en zone tendue, une rupture quantitative dans l'accession sociale (le PSLA produit aujourd'hui 5 000 à 6 000 logements par an), et un stock permanent de logements abordables qui modère, par effet d'offre, les prix de l'ensemble du marché.

La rénovation énergétique massive : le chantier de la décennie

Reste le parc existant, qui pose un problème distinct de celui du neuf et de l'entrée dans la propriété : le coût d'usage du logement.

Qu'est-ce que le coût d'usage et pourquoi il pèse autant. Habiter coûte aussi ce qu'on paie chaque mois pour faire fonctionner le logement : énergie, eau, charges, entretien. Ce coût d'usage dépend principalement d'une seule variable, la performance énergétique. Sur une maison de 100 m², la facture annuelle d'énergie varie de 200-400 € pour un logement classé A à 3 000-4 000 € pour un logement classé G, soit un facteur de dix [205]. Multiplié sur dix ans d'occupation, le surcoût d'une passoire approche le coût d'une rénovation lourde. Autrement dit, le ménage paie chaque mois ce qu'il faudrait pour rénover, sans jamais obtenir la rénovation.

Pourquoi c'est un problème politique et social. Le coût d'usage a trois propriétés qui en font une question de justice autant que d'efficacité énergétique. Il est d'abord régressif : pour un ménage modeste vivant dans une passoire, la facture énergétique représente 9 à 12 % du revenu disponible, contre 3 à 4 % pour un ménage aisé bien logé ; l'ONPE recensait en 2023 3,1 millions de ménages en précarité énergétique [205].

Il est ensuite asymétrique, au sens où celui qui paie la facture n'est pas, ou pas facilement, celui qui peut engager la rénovation. Pour le 1,1 million de passoires du parc locatif privé, l'asymétrie est juridique : seul le bailleur peut rénover, et s'il n'investit pas, le locataire paie indéfiniment la différence, ce qui transforme le coût d'usage en rente passive du propriétaire. Pour les 2,5 millions de passoires occupées par leurs propriétaires, souvent âgés ou modestes, l'asymétrie est financière ; l'investissement (50 000 à 70 000 €) est lourd et immédiat, les économies sont étalées sur quinze à vingt ans, et sans tiers-financement beaucoup ne peuvent pas mobiliser ce capital. Dans les deux cas, la décision et le paiement sont disjoints, et c'est cette disjonction qui bloque la rénovation.

Il est enfin amplificateur de risque. Une hausse de 50 % du prix du gaz ajoute de l'ordre de 1 000 à 1 500 €/an à la facture d'une passoire G, contre 100 à 200 € à celle d'un logement classé A ; à chaque choc énergétique, l'écart se creuse. D'où l'explosion des indicateurs déclaratifs : 35 % des ménages ont eu froid au moins 24 heures pendant l'hiver 2024-2025, contre 18 % en 2018 [205].

L'état du parc à traiter. Au 1er janvier 2025, la France comptait environ 3,9 millions de résidences principales classées F ou G, soit 12,7 % du parc [205]. La baisse récente de ces chiffres reflète en grande partie des changements méthodologiques du DPE : la révision du coefficient de conversion de l'électricité, en vigueur depuis 2026, a fait sortir « par calcul » environ 700 000 résidences principales du statut de passoire (de 12,7 % à 10,4 % du parc) sans un mètre carré rénové [205]. Or un logement sorti de la statistique consomme la même énergie le jour d'après que la veille. Le parc à rénover physiquement reste entier.

Pourquoi MaPrimeRénov' n'a pas tenu ses promesses. Lancé en 2020 pour massifier la rénovation énergétique, le dispositif affichait fin 2021 un bilan documenté par la Cour des comptes : 2 milliards d'euros engagés pour à peine 2 500 logements effectivement sortis du statut de passoire [206]. L'explication tient à la conception. MaPrimeRénov' a longtemps privilégié les rénovations mono-geste (chaudière, combles, fenêtres), individuellement utiles mais rarement suffisantes pour faire sauter une classe DPE ; 61 % des passoires bénéficiaires de MaPrimeRénov' Sérénité restaient classées E, F ou G après travaux [206]. S'y ajoutent le saupoudrage budgétaire, les effets d'aubaine et la fragilité financière chronique de l'Anah, qui a gelé deux fois les dépôts en 2025. Le recentrage de 2024 sur les rénovations d'ampleur va dans le bon sens ; il n'a pas changé l'échelle du problème.

Rénover ou démolir-reconstruire ? Le compromis carbone posé plus haut rend la rénovation quasi toujours préférable, et l'expérience de la rénovation urbaine le confirme. Le PNRU puis le NPNRU ont engagé 48,4 milliards d'euros pour transformer 546 quartiers prioritaires, en concentrant près des trois quarts des subventions sur la démolition au détriment de la réhabilitation [207] ; l'évaluation France Stratégie de 2024 documente une amélioration du bâti, mais à un coût médian de 64 000 € par habitant et au prix d'une diminution de la part des ménages les plus pauvres dans les quartiers concernés, ce qui a souvent signifié déplacement plutôt que mixité.

Pour la décennie qui vient, l'arbitrage doit donc s'inverser : la rénovation lourde est la règle, et la démolition-reconstruction n'est légitime que lorsque quatre conditions sont simultanément réunies. Un gain énergétique d'au moins deux classes DPE ; un gain de densité d'au moins 50 % ; un coût total inférieur ou égal à la rénovation lourde équivalente ; et une garantie de relogement dans le quartier des occupants avec maintien de leur loyer initial. Le bâti des Trente Glorieuses, énergétiquement médiocre et structurellement sain, est le cas où l'arbitrage peut basculer ; le bâti antérieur à 1950 doit être rénové lourdement plutôt que démoli.

Le modèle qui marche : industrialisation et tiers-financement. L'échec relatif de MaPrimeRénov' renvoie à un problème de méthode plus que de moyens. Le modèle à généraliser combine industrialisation hors site et tiers-financement ; le dispositif néerlandais Energiesprong (« bond énergétique ») en est la référence européenne [208]. Le principe : préfabrication en usine de façades isolantes, de modules techniques et de toitures photovoltaïques ; assemblage sur site en sept à dix jours sans relogement des occupants ; garantie de performance sur trente ans ; financement par une hausse de loyer égale à l'ancienne facture d'énergie, de sorte que le coût mensuel de l'occupant reste constant pendant que le bailleur amortit l'investissement. Aux Pays-Bas, environ 11 000 logements ont été rénovés ainsi, loin de l'objectif initial de 111 000 ; l'écart reflète moins un échec technique qu'un sous-dimensionnement des capacités de préfabrication et l'absence d'un cadre de tiers-financement stable. En France, environ 2 000 logements ont suivi cette démarche depuis 2018, dont les 160 maisons rénovées à Wattrelos pour le bailleur social Vilogia [208]. Le passage à l'échelle exige de traiter ces deux verrous en amont.

La proposition opérationnelle est donc la création d'un opérateur national de tiers-financement énergétique, doté de garanties d'État pour préfinancer les rénovations performantes, remboursé sur quinze à vingt ans par les économies d'énergie, et adossé à un agrément Energiesprong pour les entreprises capables de garantir la performance. L'enveloppe se situe autour de 3 à 5 Md€/an de garanties (coût budgétaire net de l'ordre du dixième), complétés par 500 M€ à 1 Md€ d'investissement industriel public pour porter les capacités françaises de préfabrication, aujourd'hui sous-dimensionnées d'un facteur dix, au niveau du besoin.

Le confort d'été, parent pauvre de la rénovation française. La rénovation à la française est encore largement pensée comme une réponse au chauffage. Or Paris connaissait 21 jours par an au-dessus de 30 °C dans les années 2000, 47 en 2022, environ 70 attendus en 2050 [211] ; la canicule de 2003 avait causé 15 000 décès en excès, principalement dans des logements urbains incapables d'évacuer la chaleur. La réponse dominante, la climatisation individuelle, aggrave l'îlot de chaleur urbain et reste inaccessible aux ménages modestes. Une rénovation performante doit intégrer le confort d'été dès la conception (isolation par l'extérieur, ventilation double-flux, protections solaires fixes, ventilation traversante nocturne) ; ces éléments coûtent peu en complément d'une rénovation déjà engagée, et inscrire le confort d'été dans le cahier des charges des aides publiques est budgétairement neutre et pourtant décisif. Sans cette inscription, la France rénovera son parc pour des hivers qui se raccourcissent au détriment des étés qui s'allongent.

Le sol qui se rétracte, l'eau qui monte : adapter le bâti et rester assurable. Le parc français a été construit pour un climat qui n'existe plus, et le dérèglement attaque jusqu'aux fondations. Le risque le plus massif et le moins connu est le retrait-gonflement des argiles : plus d'une maison française sur deux est bâtie sur des sols exposés [454], la sécheresse de 2022 a généré à elle seule de l'ordre de 3 milliards d'euros de sinistres, et les réassureurs projettent un triplement du coût de ce seul péril d'ici 2050 ; s'y ajoutent les inondations et le recul du trait de côte. Derrière ces périls se joue la question de l'assurabilité. Le régime des catastrophes naturelles, en déséquilibre chronique, a dû relever sa surprime de 12 à 20 % en 2025, et la Cour des comptes juge sa soutenabilité menacée [454] ; la Californie vit déjà le scénario du pire, avec des assureurs qui se retirent et des biens invendables faute d'être assurables. Un territoire qui cesse d'être assurable est un territoire qui se vide. La rente foncière du chapitre 3 trouve ici son image inversée : le sol détruit le patrimoine au lieu de le gonfler, et ce sont souvent les mêmes ménages périurbains, captifs de la voiture et des passoires, qui subissent l'une et l'autre.

La réponse commence par la prévention, avec un volet adaptation dans le fonds Barnier et les aides à la rénovation (fondations en zone argileuse, batardeaux en zone inondable, protections solaires en zone de canicule). Elle se poursuit au sinistre, chaque euro d'indemnisation devant financer une reconstruction adaptée au risque plutôt que la restitution du bâti d'avant. Elle suppose enfin la vérité des cartes : cartographie publique des risques à l'adresse, information systématique de l'acheteur, arrêt de l'urbanisation nouvelle dans les zones condamnées. Budgétairement, l'essentiel tient dans le cahier des charges des dispositifs déjà chiffrés ; l'inaction, elle, a un prix qui se lit déjà dans les comptes du régime CatNat.

Calendrier et obligations. La loi Climat et Résilience a fixé un calendrier d'interdiction de location des passoires (G depuis 2025, F prévue en 2028, E en 2034), mais l'application reste lacunaire, et la dynamique politique va en sens inverse, un projet d'assouplissement examiné à l'été 2026 autorisant de nouveau la location des G contre engagement de travaux. La proposition défendue ici est inverse : durcir le calendrier (interdiction F anticipée à 2027, E à 2030) et instaurer un contrôle effectif via le fichier des logements et les déclarations annuelles des bailleurs.

Le sujet le plus délicat est celui des propriétaires âgés et modestes détenant des passoires. Pour eux, le tiers-financement à reste à charge nul prend une forme concrète : un opérateur public avance la totalité du coût des travaux et se rembourse sur la valeur du bien au moment de la mutation (vente ou succession) ; lorsque même cette avance excède ce que le bien pourra rembourser, le rachat par un OFS local prend le relais. L'un et l'autre évitent de transformer l'obligation calendaire en éviction de petits bailleurs. La même logique s'applique aux quelque 100 000 copropriétés fragiles, dont la rénovation coordonnée est bloquée par des règles de majorité défavorables et un défaut d'ingénierie ; la création d'opérateurs de copropriétés fragiles, dotés d'un mandat fort et d'un préfinancement public, est l'autre brique de la massification.

Coût et impact attendus. L'enveloppe globale pour atteindre une cadence de 500 000 rénovations performantes par an (saut d'au moins deux classes DPE) se situe entre 6 et 8 milliards d'euros par an de soutien public. Elle agrège les garanties de tiers-financement, l'investissement industriel dans la préfabrication, et 2 à 3 Md€ de subventions directes ciblées sur les ménages modestes et les copropriétés fragiles. À horizon 2035, ce rythme permettrait de réduire à moins de 2 % la part du parc classé F ou G, de baisser de 30 % les émissions du secteur résidentiel-tertiaire, et de rendre aux ménages modestes 600 à 900 euros par an de facture énergétique. Au-delà du bénéfice climatique, c'est un transfert de pouvoir d'achat équivalent à une mesure fiscale majeure, qui ne pèse pas sur le déficit parce qu'il se finance sur les économies d'énergie déjà payées par les ménages.

Construire bas carbone et sobre en sol : inscrire l'habitat dans les limites écologiques

Le logement est aussi, dans une décennie où le bâtiment représente environ 18 % des émissions nationales, l'un des secteurs où la France joue sa trajectoire climatique et son rapport au sol.

Le carbone du bâti neuf : la RE2020 et ses paliers à tenir. La Réglementation Environnementale 2020, entrée en vigueur en 2022, impose pour la première fois une analyse du cycle de vie complète à toute construction neuve, avec des plafonds d'émissions durcis par paliers en 2025, 2028 et 2031 [209]. La trajectoire est connue ; le problème tient moins à la norme qu'à l'adaptation industrielle. Les matériaux à faible empreinte (bois structurel français, isolation biosourcée, béton bas carbone, terre crue) restent marginaux dans la production alors que leur amont est largement français ; leur passage à l'échelle appelle un programme industriel coordonné (commande publique structurante, garantie d'écoulement pluriannuelle, financement des capacités de production), sur le modèle des énergies renouvelables des années 2010.

Le sol comme ressource finie : la trajectoire ZAN. En 2024, la France a consommé environ 15 000 hectares d'espaces naturels, agricoles et forestiers, un plus bas historique qui équivaut encore à près d'une fois et demie la surface de Paris en une seule année [210] ; 65 % de cette artificialisation va à l'habitat. C'est ce diagnostic qui a inspiré l'objectif Zéro Artificialisation Nette : réduction de moitié de la consommation d'ici 2031, puis solde nul en 2050. Le cadre existe et se décline déjà dans les documents d'urbanisme, même si son calendrier reste politiquement disputé. L'enjeu de la décennie est d'éviter qu'il ne devienne lui-même un blocage, car un ZAN appliqué sans libération du foncier des zones déjà denses condamnerait la France à une sous-production durable ; c'est la combinaison ZAN, densification et reconquête de friches qui transforme la contrainte écologique en atout urbain.

Réemployer plutôt que démolir, désimperméabiliser plutôt que bétonner. Deux outils complémentaires méritent d'être mobilisés. L'économie circulaire des matériaux, d'abord : la France produit environ 240 millions de tonnes de déchets du BTP par an, son premier flux de déchets, dont une part minime est réutilisée en réemploi structurel ; les diagnostics ressources avant démolition et des filières de réemploi industriel peuvent diviser par deux à trois les émissions liées aux matériaux. L'eau dans la ville, ensuite : la désimperméabilisation des sols (cours d'école, parkings, places minérales) restitue l'eau de pluie à la nappe, réduit le risque d'inondation et atténue l'îlot de chaleur. Le programme Cours Oasis de Paris (200 cours d'école désimperméabilisées à fin 2024) est un exemple à généraliser, soit un programme national de 2-3 Md€ sur dix ans.

Coût et impact attendus. L'enveloppe publique est de l'ordre de 1 à 1,5 milliard d'euros par an : environ 250 M€/an pour la désimperméabilisation et le réemploi ; 500 à 700 M€/an pour l'amorçage des filières biosourcées, sur le modèle des appels d'offres qui ont fait émerger le solaire et l'éolien français ; 200 à 300 M€/an d'ingénierie ZAN et de R&D. Le financement passe pour partie par redéploiement (Fonds Vert, France 2030) et pour partie par les CEE. À horizon 2035, cette trajectoire tient l'engagement RE2020 sans renchérissement excessif du neuf, le surcoût des matériaux biosourcés passant de 8-12 % aujourd'hui à 2-4 % attendus en 2030 [209] ; elle respecte le jalon ZAN 2031 et fait de la sobriété matérielle un secteur industriel français à part entière.

La ville du quart d'heure : densifier sans déshumaniser

Reste la question de l'organisation dans la ville : on peut construire 500 000 logements par an et reproduire la crise sous une autre forme si on les place mal, loin des bassins d'emploi et des services de proximité.

Le concept et ses références internationales. La ville du quart d'heure, formulée par l'urbaniste Carlos Moreno à partir de 2016, postule un accès à pied ou à vélo, en moins d'un quart d'heure, aux six fonctions essentielles du quotidien : habiter, travailler, s'approvisionner, se soigner, apprendre, s'épanouir [212]. C'est l'inverse du zonage fonctionnel et de l'étalement périurbain qui ont structuré la France depuis les Trente Glorieuses. Barcelone en offre l'illustration la plus évaluée avec ses superilles, ces super-îlots dont la voirie intérieure est rendue aux piétons et aux vélos : l'évaluation du super-îlot de Sant Antoni documente une baisse du dioxyde d'azote de 25 % et une amélioration du bien-être déclaré des riverains. Paris a engagé la même trajectoire depuis 2020, avec 1 000 km de pistes cyclables, des rues aux enfants et la mixité fonctionnelle imposée dans le PLU bioclimatique.

Au-delà du climat : temps, qualité de vie, équité. Réduire la ville du quart d'heure à un argument climatique serait une erreur de cadrage. Elle restitue d'abord du temps de vie ; les 74 minutes quotidiennes de trajet domicile-travail d'un actif francilien (cf. chapitre 3) cessent d'être le prix à payer pour habiter près de son emploi. Elle améliore l'environnement quotidien, avec moins de bruit, plus d'activité physique, un commerce de proximité qui survit, des enfants qui vont à l'école à pied. Et elle est par construction plus égalitaire, puisque ceux qui ne conduisent pas cessent d'être prisonniers d'une organisation pensée pour la voiture individuelle. Le bénéfice climatique est réel (à équipement équivalent, l'empreinte carbone par habitant en ville dense bien desservie est inférieure de 30 à 50 % à celle du périurbain motorisé [212]), mais c'est un co-bénéfice ; et c'est parce qu'elle améliore le quotidien de toutes les générations qu'elle résiste politiquement mieux que les politiques cadrées d'abord comme climatiques.

Les gisements urbains à mobiliser. Construire la ville du quart d'heure ne suppose pas d'étalement supplémentaire ; le foncier déjà artificialisé recèle trois gisements. Les friches, d'abord : l'inventaire national du Cerema recense 15 000 friches pour 60 000 hectares, dont 3 000 à indice de mutabilité élevé pour le logement, et les 5 800 ha réhabilités depuis 2021 ont déjà produit 13,6 millions de m² de logements [213]. Les bureaux vacants, ensuite : l'Île-de-France en compte 6,2 millions de m² (taux de vacance record de 11,2 %), pour un potentiel estimé à 127 000-150 000 logements convertibles, quand la pratique reste de quelques centaines par an [213] ; les lois Daubié et Huwart de 2025 ont levé une partie des freins juridiques, reste à doter les opérateurs publics de moyens à la hauteur. Les logements vacants, enfin : 3 millions en France, dont 1,2 million du parc privé depuis plus de deux ans [213]. Ces trois gisements racontent la même chose. La ville de demain est déjà largement construite ; elle dort dans des friches clôturées, des étages de bureaux éteints et des logements aux volets fermés. La reconquérir demande moins de béton que d'obstination administrative.

Le stock dévoyé : encadrer les détournements d'usage. S'y ajoute le stock soustrait de fait au marché résidentiel long terme. La location meublée de tourisme, d'abord : la Cour des comptes estime que plusieurs centaines de milliers de logements sont mobilisés à temps plein en courte durée, et le cadre durci par la loi Le Meur de 2024 reste appliqué de façon inégale. La proposition est de généraliser en zones tendues une distinction par statut du bien, avec maintien intégral de la location courte durée pour les résidences principales et interdiction par défaut pour les résidences secondaires et les sociétés, sauf agrément spécifique, à l'image de Barcelone qui programme l'extinction de ses licences touristiques à 2028. La vacance détenue par des personnes morales, ensuite : le droit prévoit depuis 1998 une procédure de réquisition des logements vacants depuis plus de dix-huit mois, qui n'est plus activée. La proposition est double, une taxe progressive sur la vacance en zone tendue dont le taux s'accroît chaque année jusqu'à excéder le rendement d'une mise en location, et la réactivation effective de la réquisition avec un objectif annuel par préfecture. La France activerait simplement, sans rien retrancher au droit de propriété, les outils qui distinguent la propriété d'usage de la rétention spéculative.

La mixité sociale, projet d'abondance et outil légal. Mobiliser les gisements ne suffit pas si l'effort se concentre toujours dans les mêmes secteurs, car le où importe autant que le combien. Densifier dans des quartiers favorisés et y produire du logement social est l'expression concrète d'un projet politique simple, une société où les classes sociales se rencontrent au quotidien. La France de la rente foncière a produit l'inverse : des îlots de richesse où la quasi-totalité des habitants partagent les mêmes revenus et les mêmes écoles, et des îlots de pauvreté qui n'ont jamais l'occasion de les croiser. Le chapitre 6 a documenté le coût scolaire et générationnel de cette ségrégation ; la rente foncière et la rente du diplôme se nourrissent mutuellement, et il faut six générations à un enfant des classes populaires françaises pour rejoindre le revenu médian, contre deux au Danemark. Sans accès résidentiel partagé, la mixité reste un slogan.

L'outil légal existe depuis vingt-cinq ans : la loi SRU impose 20 ou 25 % de logements sociaux aux communes des intercommunalités tendues. Sur quelque 2 200 communes soumises à l'obligation, plus de 1 100 sont déficitaires et 341 ont été déclarées « carencées » au dernier bilan triennal sanctionné [212] ; les sanctions restent modestes par rapport aux économies réalisées par la non-construction. Deux décisions sont à prendre simultanément. La substitution préfectorale (préemption, expropriation), déjà prévue par la loi, doit devenir systématique après deux bilans triennaux d'échec. Et les sanctions doivent devenir réellement dissuasives, avec un multiplicateur porté à 10 pour les communes durablement en infraction et une affectation du produit à l'amorçage du BRS dans les communes voisines qui produisent du social ; le BRS gagne par ailleurs à être intégré au décompte SRU.

Coût et impact attendus. L'enveloppe publique est de l'ordre de 0,8 à 1,2 milliard d'euros par an : abondement du Fonds Vert dédié aux friches, garantie publique aux transformations bureaux→logements, avances foncières pour les biens abandonnés, renforcement de l'État pour piloter la SRU ; les mesures sur le stock dévoyé sont essentiellement réglementaires. À horizon 2035, ce dispositif produirait 50 000 à 80 000 logements supplémentaires par an issus de la transformation du stock existant, sans consommer d'espaces naturels.

Vivre en ville moyenne et à la campagne : un habitat polycentrique

Le débat français sur le logement est largement urbano-centré. Cette focale, légitime sur le plan quantitatif, occulte une réalité : 51 % des Français vivent dans des communes de moins de 20 000 habitants, et le malaise du logement y prend une autre forme, moins l'inaccessibilité que la dévitalisation et le vieillissement du bâti.

Le paradoxe de la vacance rurale. La France compte 3 millions de logements vacants (7,7 % du parc), très inégalement répartis : les zones rurales représentent 24 % du parc national mais 37 % de la vacance, quand les zones tendues ont une vacance résiduelle de 4-5 % [214]. Pénurie d'un côté, vacance massive de l'autre ; le problème français du logement est une question de distribution territoriale plutôt que de stock global. La prime de sortie de vacance créée par l'Anah en 2024 en est l'amorce ; une montée en charge ciblée sur les bassins de vie où la demande latente existe mobiliserait une part substantielle de la solution sans artificialisation.

Rénover ou laisser partir : le tabou de la déprise démographique. Une part de la vacance rurale est récupérable : des centres-bourgs anciens vidés par la périurbanisation, où la demande latente existe. Une autre est irréversible ; elle correspond à plusieurs milliers de communes dont la population s'est divisée par deux ou trois en cinquante ans, sans dynamique économique pour inverser la trajectoire. Le tabou français est de prétendre qu'on peut toutes les sauver par le bon programme et la bonne ingénierie. La vérité, plus inconfortable, est que certaines de ces communes sont engagées dans une décrue terminale, et que financer leur rénovation revient à entretenir un parc qui n'aura pas d'occupants.

Le Japon, qui a passé ce seuil dix ans avant nous, l'a admis et organisé : près de 9 millions de logements y étaient vacants en 2023, dont une fraction importante d'akiya abandonnés sans héritier. Trois outils y convergent depuis dix ans. Le retrait de l'abattement fiscal sur les biens manifestement abandonnés, qui peut multiplier la taxe foncière par six ; les akiya banks municipales, qui listent ces biens à prix symbolique pour les ménages prêts à rénover ; et la cession de l'héritage foncier à l'État contre un droit forfaitaire, à charge pour lui d'organiser la déconstruction ou la renaturation. On ne peut pas tout sauver ; on doit hiérarchiser explicitement et accompagner la décrue plutôt que la subir.

Hiérarchiser comme stratégie : la France polycentrique sélective. Cette lucidité japonaise est transposable en France sans céder au défaitisme. La géographie pertinente est celle des bassins de vie organisés autour des villes moyennes et des sous-préfectures desservies par le rail : densifier sélectivement autour des nœuds de mobilité, réhabiliter prioritairement dans ces périmètres, accompagner activement la décrue ailleurs, à la manière du Finger Plan qui concentre depuis 1947 l'urbanisation de Copenhague le long d'axes ferroviaires. L'outil de pilotage manque aujourd'hui. Il faut une carte nationale des trajectoires démographiques des bassins de vie, publiée par l'INSEE et le Cerema, qui distingue les bassins réactivables (où la rénovation du parc et le maintien des services retiennent des habitants) des bassins en décrue terminale (où l'effort public bascule vers la déconstruction-renaturation et le regroupement des derniers habitants). Toute l'allocation des moyens publics en découle. Pour les bassins en décrue terminale s'ajoute un jeu d'outils inspirés du droit japonais : alourdissement progressif de la taxe foncière sur les biens abandonnés, banque intercommunale des biens vacants à prix symbolique, procédure française de renoncement à l'héritage foncier au profit de l'État. Le débat politique devient alors adulte ; ne pas promettre à un maire que sa commune sera sauvée si elle ne peut pas l'être, et financer dignement la sortie de cycle.

Action Cœur de Ville et Petites Villes de Demain : un acquis à prolonger. La France a déployé depuis 2018 deux programmes complémentaires qui constituent l'embryon d'une politique polycentrique sérieuse : Action Cœur de Ville, qui cible 234 villes moyennes et a mobilisé 11,5 milliards d'euros entre 2018 et 2024 (près de 290 000 logements rénovés via l'Anah, bilan plus mitigé sur le commerce [215]), et Petites Villes de Demain, qui cible environ 1 600 communes exerçant une centralité locale. La proposition est de les prolonger au-delà de 2026, en les conditionnant à la typologie des trajectoires démographiques et en les intégrant à la stratégie ZAN et au plan de mobilité (chapitre 14). Dans les bassins réactivables, le bâti rural ancien (granges, fermes, maisons de village) peut, à coût moindre que le neuf périurbain, accueillir une partie du desserrement métropolitain.

Articuler avec la mobilité. La condition de viabilité d'un habitat polycentrique est l'accès aux nœuds de mobilité, qui relève du chapitre 14 ; un programme de rénovation des centres-bourgs n'a de sens qu'accompagné d'une desserte permettant d'y vivre en travaillant dans la ville-centre, et, réciproquement, le foncier autour des gares doit servir à loger les actifs et leurs familles.

Coût et impact attendus. L'enveloppe publique est de l'ordre de 1 à 1,5 milliard d'euros par an : prolongation abondée d'Action Cœur de Ville et de Petites Villes de Demain, montée en charge de la prime de sortie de vacance, fonds de réhabilitation du bâti rural ancien, fonds national de déconstruction-renaturation. L'impact attendu à 2035 est double : la remise sur le marché de 400 000 à 700 000 logements vacants par réhabilitation dans les bassins réactivables, et la déconstruction-renaturation programmée de 100 000 à 200 000 logements dans les bassins en décrue terminale. Loin d'un éloignement forcé, cette politique ouvre une alternative crédible pour les ménages qui choisissent la ville moyenne ou la campagne sans devoir sacrifier l'emploi, l'école ou l'accès aux services, et elle organise dignement la sortie de cycle pour les territoires que la démographie a déjà tranchés.

Ce que ces réformes laissent aux suivants

Huit indicateurs synthétiques permettent de mesurer, sur une décennie, si la France a effectivement sorti le logement de la rente.

Accessibilité économique du logement. Le prix médian du logement en multiple du revenu médian annuel s'établit aujourd'hui entre 8 et 10 en zone tendue, contre 4-6 dans la plupart des pays européens comparables ; la cible 2035 est de 4 à 6 partout. Le taux d'effort logement des ménages modestes, aujourd'hui de 35-45 %, doit revenir à 25-30 %.

Volume et qualité de la production. Les mises en chantier annuelles plafonnent autour de 275 000 pour une demande de fond estimée à 450-500 000. Cible 2030 : 500 000, dont au moins 50 000 en BRS et 50 000 issus des friches et bureaux vacants. La part du parc classé F ou G, aujourd'hui de 10,4 % des résidences principales, doit passer sous 2 % en 2035.

Sobriété écologique et territoriale. La consommation annuelle d'espaces naturels, agricoles et forestiers (environ 15 000 hectares en 2024) doit atteindre la cible légale de 10 500 ha/an en 2031, puis le zéro artificialisation nette en 2050. La vacance longue durée (1,2 million de logements du parc privé) doit passer sous 500 000 en 2035, par remise sur le marché dans les bassins réactivables et par déconstruction-renaturation dans les bassins en décrue terminale.

Mixité résidentielle. Les communes carencées SRU, aujourd'hui 341, doivent devenir moins de 50 en 2035, avec une exigence de répartition infra-communale pour qu'aucun secteur d'une commune SRU ne descende sous 10 % de logement abordable. La part du logement social et abordable (HLM, BRS, PSLA) dans les arrondissements et communes les plus chers des grandes métropoles, aujourd'hui inférieure à 5 % dans la plupart d'entre eux, doit converger vers 15 % au moins, en périmètre infra-communal effectif plutôt qu'en moyenne lissée.

Tous ces objectifs sont atteignables : chacun est déjà atteint par au moins un pays européen comparable. La technique et les ressources existent ; ce qui manque à la France, ce sont les décisions politiques qui rendraient ces objectifs prioritaires sur la protection des propriétaires en place. C'est la définition même de l'inversion qu'appelle ce livre : passer d'une France qui protège les positions acquises à une France qui construit les conditions de la mobilité, géographique et sociale. Loger mieux et se croiser davantage sont la même politique ; c'est par cette double mobilité, résidentielle et sociale, que la promesse républicaine d'égalité des chances cesse d'être un slogan pour redevenir une expérience quotidienne.

Budget récapitulatif, chapitre 11.

Précision sur le financement par les aides fiscales à l'investissement locatif. Le Pinel est éteint pour les nouveaux engagements depuis le 1er janvier 2025, mais son stock représente encore environ 2 Md€/an de dépense fiscale, décroissants jusqu'à extinction complète en 2038. Le Denormandie expire au 31 décembre 2027, le Jeanbrun au 31 décembre 2028. La proposition de ce chapitre est de ne reconduire ni l'un ni l'autre et de laisser le stock Pinel s'éteindre naturellement ; l'enveloppe correspondante (1,2 à 2 Md€/an en régime de croisière dès 2029, auxquels s'ajoutent les ~2 Md€/an du Pinel décroissants) est redéployée vers l'apport en capital aux OFS et les autres mesures du chapitre.

Le complément est absorbé par les rentes fiscales redéployées identifiées au chapitre 2, par des garanties d'État dont le coût net ne représente qu'une fraction du montant garanti, et par la prolongation et le redéploiement des budgets ANRU, ANCT, Fonds Vert et France 2030. À ces ressources s'ajoute la capture de la plus-value du zonage inspirée du SoBoN munichois, qui assure une contribution structurelle des opérations privées au logement abordable sans constituer une recette chiffrable à ce stade. Le bilan macroéconomique est positif si l'on intègre les transferts de pouvoir d'achat aux ménages, les recettes fiscales additionnelles liées à la construction supplémentaire, et la réduction des dépenses publiques associées à la précarité énergétique et à la santé.

Le chapitre suivant, consacré à la sécurité du quotidien, prolonge le travail commencé ici sur un autre terrain. Habiter ne suffit pas si l'on ne peut ouvrir sa porte sans calculer, vivre seule sans se demander ce que va faire son ex, ou ouvrir un courriel bancaire sans craindre le piège. Logement et sécurité du quotidien forment ensemble la condition élémentaire de la vie ordinaire : protéger l'individu là où il est, avant de lui rendre la liberté de se déplacer (chapitre 14).

Les sources de ce chapitre figurent dans l'annexe, références [53], [195] à [197], [199] à [215] et [454]. Les chiffres marqués […] reprennent ceux du chapitre 3 (rente foncière) sans répétition de leur sourçage initial.